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關於房地産預售制度若干問題的研究

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9月11日,住建部發佈的徵詢意見稿原文為:“要求對商品房預售許可進行深入探究,建議保留或提高許可條件的,要列明法律法規依據外的理據,充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性;建議退还 的,要同步研究提出事中事後監管方式 ”。

而後9月21日,據媒體報道廣東省房協發佈《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》,通知指出,廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了有關材料,將於9月25日上報住房城鄉建設部。材料“關於商品房預售許可事項調整”提出,商品房預售制度处在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低波特率競爭等風險,建議降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步退还 商品房預售制度,全面實施現售。目前相關內容尚處於内内外部討論階段,算不算正式發佈還待最終意見的匯總和研究。該報道引起市場的軒然大波,多家機構或媒體均認為退还 預售制度落地将会性不大。

對此,我們著重研究了四個問題:

1.預售制度在國內發展的歷史沿革以及國外的經驗和啟示。

2.預售制度一次性、全方位的退还 算不算具有可行性,将会全面退还 將會哪些地方地方影響?

3.預售制度处在的二十餘年內,對推動房地産行業發展發揮了重大作用,因此 隨著市場的變化,預售制度未來的改革趨勢是什麼?

4.市場算不算有風險的,該何如構建風險防控體系將風險發生的概率和将会帶來的損失降到最低?

目錄

1让.我都都國商品房預售制度的歷史沿革

1.1我國內地預售制度的發展階段

1.2內地預售資金監管現有模式

2.商品房預售制度國外經驗

2.1日本——預售需獲得政府許可且完成定金保全方式

2.2南韓——設立預售資金專用賬戶

2.3美國——本質為“現房”銷售

2.4法國、新加坡——按工程進度支付款項

3.預售制度一次性全面退还 具有挑戰性

3.1行業——房企資金鏈安全面臨壓力

3.2金融體系——有将会導致風險傳導

4.改預售制度為定金預售或按工程進度付款的可行性分析

4.1針對市場環境——存量主導市場可試點推行定金預售或按工程進度付款

4.1.1城鎮化較低城市還需預售制度助力

4.1.2存量主導市場可試點推行定金預售或按工程進度付款

4.2針對法律環境——建立健全預售制度相關法律法規,強調合約精神

4.2.1借鑒美國公證託管制度,建立房地産安全交易制度

4.2.2健全風險分擔制度和售後保障制度

4.3針對融資環境——堅持去杠桿主基調不動搖,適度放寬融資渠道

5.建立風險防控機制,防範預售潛在風險

5.1設立風險準備金共管賬戶,約束開發商行為

5.2建立房企金融風險評估分級管理機制,因企施政

一、我國商品房預售制度的歷史沿革

1.1我國內地預售制度的發展階段

房屋預售也稱商品房預售,樓花買賣,是指房地産開發企業與購房者約定,由購房者交付定金或預付款,而在未來一定日期擁有現房的房産交易行為。其實質是房屋期貨買賣,買賣的已经 房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

我國內地商品房預售制度發展主要經歷了以下四個階段:

1.統代建時期(建國初期-80年代)

80年代完后 ,我國的經濟制度是以計劃經濟為主。在這种經濟制度下,房屋的開發同樣實行計劃制、審批制。五种時期的“統代建”已经 早期房地産開發的雛形,所謂的“統代建”是指有住房需求的單位籌集房屋建設資金並按照國家的房屋建設計劃,由政府成立的“統建辦公室”統一承擔房屋規劃、建設和結算任務。

2.萌芽期(80年代-90年代)

80年代開始我國開始強調市場經濟的重要性,從80年代初到中期的以計劃經濟為主市場經濟為輔,80年代中期到90年代初的強調計劃經濟和市場經濟相結合。房屋因此 開始走向商品化,土地有償使用的政策也開始逐步推廣。此外,1980年9月北京市住房統建辦公室成立北京市城市開發總公司,1981年1月16日,國務院批准成立中國房屋建設開發公司作為試點企業進行市場化探索,表明我國的房地産市場開始由統代建模式向成立房地産開發企業來操作的市場化模式轉變。1982年,國務院批准在鄭州、沙市、常州、四平4個城市試點推行了半商品化售房的模式,開始了我國房屋市場化的進程。1986年上海市房地産管理局印發了《關於商品房預售的幾點通知》,1989年深圳市政府發佈了《關於加強深圳經濟特區房地産市場管理的試行規定》,這兩個文件表明瞭20世紀80年代開始我國內地沿海地區率先引進商品房預售許可制度,但都已经 規定可有有助于够預售,未明確具體條件。

3.誕生期(90年代-800年)

90年代開始,隨著市場經濟的推行,我國城鎮化進程的不斷加快,當時的主要矛盾成為人民龐大的住房需求和供給嚴重不足之間的矛盾。為了滿足人民龐大的住房需求,在總結內地試點經驗和域外預售經驗的基礎上,我國在1994年7月頒布《中華人民共和國城市房地産管理法》首次對預售制度有了明確的法律規定,其中四十五條規定了商品房預售的四個條件:包括取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證等。同年11月頒布《城市商品房預售管理方式 》對商品房預售條件、開發商申請辦理預售證的提交材料、違規處罰等細則作出詳細規定。

4.心智心智心智心智心智心智性性开花结果期 图片 是什么是什么 期(801-至今)

801年8月和804年7月建設部先後對《城市商品房預售管理方式 》作出重要修改,修改內容主已经 細化了商品房預售條件、開發商辦理預售證的提交材料以及違規處罰,並強調商品房預售必須先取得“預售證”未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。至此,商品房預售制度沿用至今。

從預售制度的誕生到心智心智心智心智心智心智性性开花结果期 图片 是什么是什么 可有有助于够看出,我國的預售制度誕生於商品房尚未市場化、住房供給嚴重不足的背景下。預售制度的突然冒出有利算不算弊,益處顯而易見,對開發商來説降低了準入門檻,加快資金回流波特率並有效滿足開發商龐大的資金需求。對購房者來説,滿足了其住房需求的快速增長,並提前鎖定價格。弊端正如廣東房協所説“商品房預售制度处在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低波特率競爭等風險”。

1.2內地預售資金監管現有模式

我國的預售制度中不何如要的組成次要已经 預售資金監管,目前我國的預售款監管模式還是以地方政府部門監管為主,還有少數城市是以商業銀行、工程監理或擔保公司為監管主體的監管模式。四種模式各有優缺點,地方政府作為監管主體,擁有無法比擬的公信力,但地方政府部門難以詳盡掌握企業的信用狀況、項目建設情况报告、企業的財務穩健程度等等;其次地方政府作為唯一的“裁判”,将会會滋生腐敗現象,什么都有有有只有對我國國內目前所有的預售款監管模式綜合比較,一并因地制宜。

(1)地方政府監管模式

目前我國國內預售資金監管的主要模式還是以地方政府監管為主,包括北京、廣州、浙江、廈門、山西、合肥、鄭州等全國大次要地區均採用該種模式,地方政府部門監管模式主已经 由各市建委、房管局等地方政府部門負責預售款的監督管理工作。比如2016年8月1日,天津市頒布最新版的《天津市新建商品房預售資金監管方式 》,根據該《方式 》規定,天津市國土房管局為新建商品房預售資金監管主管部門,由天津市房地産交易資金監管中心來具體負責新建商品房預售資金的監管工作,實行地方政府監管。監管中心通過預售資金監管系統實施網路化全程管理,天津模式的創新點還在於動態監管,即當每單筆預售資金入賬後,通過監管系統來計算出監管資金額度。商業銀行則根據三方協議的要求,配合資金監管中心開展新建商品房預售資金監管業務,按照監管中心的要求將預售資金存入監管賬戶,向房地産開發企業撥付使用資金。

(2)工程監理機構監管模式

採用以建築工程的監理機構作為預售資金監管的主體模式的城市並不多,其中以重慶市為主要代表。2012年1月1日施行的《重慶市城鎮房地産交易管理條例》中明確,商品房預售資金由房地産開發企業、商業監管銀行和工程監理機構簽署資金監管協議一并監管,其中,監管主體由工程監理機構起主導負責作用,房地産開發企業只有憑藉監理機構出具的工程實際進度向監管銀行提出資金使用申請。如監理機構開具虛假的資金使用證明,給購房者造成損失,則由監理機構和房地産開發企業承擔連帶責任。

(3)銀行監管模式

以商業銀行作為預售資金監管主體的模式普遍处在,其中以南京市的操作模式為主要代表。南京市推出的《南京市商品房預售款監管方式 》和《南京市商品房預售款監管操作細則》中明確規定以商業銀行作為監管主體。房地産開發企業在領取預售證完后 ,應先在監管銀行開設資金監管賬戶,簽署監管協議,核算監管總金額。房地産開發企業依託于商業銀行進行貸款和預售資金統一監管。申請預售資金使用時,由開發商提交監理單位開具的形象進度證明,商業銀行根據企業提交的資金使用計劃和工程進度等材料,一并考慮預售資金餘額算不算足夠保證工程竣工,最後決定算不算撥付使用預售資金。在整個預售資金監管過程中,採用封閉監管的方式 。

(4)擔保公司監管模式

805年濟南市曾經頒布《濟南市商品房預售款監管實施細則》,首次引入第三方擔保機構作為監管主體的預售資金監管模式,由房地産開發企業、監管銀行和擔保公司三方一并簽署監管協議。首先,由政府通過招標的方式 選取幾家擔保公司,由這些擔保公司選派員工組成預售資金監管中心,並由這些中標的擔保公司實行聯保制度,一并規定這些擔保公司必須繳納註冊資金10%作為保證金。在購房者簽訂購房合一并,必須與擔保公司簽訂擔保書。

圖表:國內主要的預售資金監管模式

資料來源:億翰智庫下发

圖表:次要城市預售資金解凍節點

資料來源:億翰智庫下发

二、商品房預售制度國外經驗

除中國外,世界上許多一些國家均处在商品房的預售制度或類預售制度。

2.1 日本——預售需獲得政府許可且完成定金保全方式

日本的房屋預售(日語稱為“青田賣”)突然冒出在二戰後國內住宅有极少量需求的時期,但當時由於不足有效的監管機制,開發企業不規範的預售行為侵害購房者權益的事件時有發生,引起了不少的交易糾紛。為規範商品房銷售行為,日本政府通過立法,原則上禁止商品房預售這一交易方式 ,因此 ,将会開發商能獲得政府部門的建築許可,並完成“預售房定金保全方式 ”,仍可進行商品房預售。

關於商品房預售中,購房資金的支付和監管,日本相關法律規定,購房者在與開發企業簽訂商品房預售交易合一并,只需支付10%-20%左右的定金,餘款要到商品房竣工交付時才向開發企業支付。購房合同簽訂後,預購者便可向銀行申請貸款,但銀行要在交房後才發放貸款,且為了保障預售房定金的安全,開發企業應向金融機構申請購房者定金的擔保或保險。

2.2 南韓——設立預售資金專用賬戶

南韓政府對商品房預售實行了嚴格的許可管理,南韓的開發企業首先必須獲得大韓住宅保證株式會社(國家出資設立的為除理預購人損失和維持社會秩序穩定的公司)的預售許可(南韓稱為“分讓”),才可向政府申請房屋預售。南韓開發企業在商品房項目竣工前,可收到房屋買賣價款總額80%預付款。開發企業在房屋預售時必須開具“預售資金專用賬戶”,購房者的預付款項均匯入該賬戶。政府不直接監管專用賬戶,整個監管過程主要由建設業協會承擔和完成。

2.3 美國——本質為“現房”銷售

在美國的新房市場中,無論聯邦還是各州,對於期房預售行為都找不到法律限定,預售並不只有政府頒發特殊的許可證,已经 由買賣雙方依據合同自行約定。各州的房地産委員會雖然有一些監管的規定,但服從於買賣雙方協商確定的預售合約。購房款的支付時間、方式 和使用主要取決於雙方的信用情况报告。通常是簽訂合約時買者支付5%至10%的保證金,施工到某一程度時支付一次要金額,完工時最後清算。購房者所交付的首付款被处在一個特殊的賬戶上,直到正式交房時,開發商有有助于拿到這筆錢。可見,在美國的房地産預售中,最重要的是通過法律手段進行監管,即雙方通過合同來定義商品的屬性、每所有人的責任義務,並嚴格遵照合同來執行。

2.4 法國、新加坡——按工程進度支付款項

根據法國法律規定,商品房交易須簽訂前期合同,購房者按規定存放訂金後,開發商承諾預留房地産給購房者。一并,前期合同簽訂後,購房者立即取得土地和現有建築的所有權,並按施工進程向開發企業支付購房款。購房者支付的定金可存插进購房者的銀行賬戶,或存插进具有法定資格從事此類事務的專門機構或公證處。正式交易後,銀行、專門機構或公證處可解除對訂金的管制並作為購房款的一次要劃給開發商。法國商品房預售中,購房款支付須分期進行,其中,地基建好時付到35%,主體完工時付到70%,完整篇 竣工時付到95%,剩餘的5%用作為押金在入住時支付,以確保開發企業按規定執行合同。

在新加坡,開發商只有獲得政府批准的建房計劃和銷售許可後有有助于開始售賣期房。一并新加坡的商品房預售資金監管不僅限于開發商,還對購房者進行了一定的約束。對開發商要求,只有通過政府審批的建造規劃和取得相關資格執照的房地産企業才可有有助于够進行商品房預售,一并規定開發商的房屋預售合同為格式合同,並且,購房者所交付的購房款和定金,必須存入銀行專門建立的一個賬戶裏,開發商從該賬戶提取的現在只有用於工程建設。對購房者要求,預購人要按照房屋工程建造進度分期支付一定比例的房款。購房者在同開發商簽訂房屋預售買賣合同後,須交付總房款的20%作為定金;在開發商完成房屋工程的地基打造和整體框架後再交付10%;待房屋工程的基礎設施——水電、門窗、墻磚等完工後再交付5%;經確認未处在第三人對房屋主張物權的情况报告後再交付25%,最後等到房屋工程完整篇 完工後再交付剩餘的15%.

通過以上對歐美發達國和東南亞國家及地區商品房預售管理的比較可有有助于够得出如下啟示:

第一,預售制度是市場經濟的産物,作為商品房的行銷模式,對推動房地産行業的發展發揮了重要作用;

第二,預售只有具備一定條件,且不論算不算許可,算不算受到法律的約束;

第三,預售款基本上算不算按照施工進度,採取分期付款的方式 支付,而非開發企業融資的主要渠道;

第四,預售資金基本都置於政府或第三方監管之下;

第五,預售制度設計向購房者傾斜,以保護購房者的權益為基礎設計制度。

三、預售制度一次性全面退还 具有挑戰性

商品房預售制度是人民日益增長的住房需求與供給不足的産物,更是我國經濟制度轉型的産物。預售制度不僅滿足了龐大的住房需求,還縮短了房地産開發企業的資金回籠週期,其對房地産市場的重要性之什么都有有有。因此 本章從房企資金面深度來分析,一次性全面退还 預售制度所面臨的挑戰性較大的原应。

3.1行業——房企資金鏈安全面臨壓力

商品房預售所帶來的資金收入是房地産企業補充資金(加杠桿)的重要方式 ,通過商品房預售,房地産企業可有有助于够提前回籠資金,節約資金成本,有利於企業實現快速週轉,進一步撬動更多項目,實現規模的快速擴張。

一方面,從預售資金對資金來源影響的深度來看,在房地産開發企業到位資金構成比例中,定金及預收款項佔房地産開發資金總額的比例逐年攀升,截止到2018年8月,該項比例再創新高,已達33%,若退还 預售制度,必將對房企資金鏈的維繫産生一定影響,次要企業将会會面臨資金鏈崩裂的風險,行業波動加劇。

圖表:房地産開發企業定金及預收款

資料來源:國家統計局,億翰智庫

圖表:房地産開發企業到位資金

資料來源:國家統計局,億翰智庫

圖表:房地産開發企業到位資金、定金及預收款同比增速

資料來源:國家統計局,億翰智庫

被委托人面,從退还 預售資金對不同企業的影響來看,對披露的A股80家房企的數據進行分析可知,2014年至2018H1預收賬款佔總資産的比例基本穩定在20%-25%之間,預收賬款佔總負債的比例維持在25%-80%之間,預收賬款佔總資産和總負債的比例均不低。

圖表:2014-2018.8 A股80家房企預收賬款佔總資産、總負債的比例

備註:2018H1按照新會計準則要求,企業預收賬款包括合同負債

資料來源:億翰智庫、wind

根據房企2018年上7天 的數據,以億翰智庫上市房企TOP80作為研究對象,預收賬款佔總資産的比例為26%,預收賬款佔有息負債、總負債的比例分別為72%、80%,從各梯隊的次要房企相關數據來看,無論是規模房企,亦或是中小型房企,預收賬款佔總資産、有息負債以及總負債的比例都較高。若退还 預售制度,該次要的預收賬款或將由有息負債來補充,房企出於穩定企業發展態勢的只有,不得不選擇加杠桿的形式,這對中小型且杠桿率高的房企影響尤為顯著,中小房企普遍資金面承壓疊加内外部融資收緊等因素,其持續發展必將受到制約,而退还 預售制度對於規模房企的影響相對有限,較于中小型房企,規模房企具備一定的資金優勢,且更追求穩健而有品質的發展,因此 面臨的債務風險也相對較小。

圖表:2018H1各梯隊次要房企預收賬款佔總資産、有息負債的比例

備註:梯隊是按照2017年房企銷售業績劃分

資料來源:企業7天 報,億翰智庫

3.2金融體系——有将会導致風險傳導

房地産行業五种就屬於資金密集型的行業,其發展與銀行等金融機構密不可分,将会預售制度退还 ,房企的資金鏈將受到顯著影響,房企只有更長週期有有助于實現資金的回流,實力較優的房企抗風險的能力較強,資金鏈斷裂的概率相對較低,但實力不佳的中小房企将会面臨資金鏈斷裂的風險,而房地産行業的有息負債佔比長期保持在40%以上,2018H1億翰智庫監測的118家房企的有息負債總額約6.4萬億,其中(長期借款+短期借款+一年內到期的非流動負債)佔比為84%,(應付票據+應付債券)佔比為16%,而企業的這些有息負債主要來自於銀行等金融機構,将会預售制度退还 ,多數房企將面臨償債危機,且危機将会會傳導至金融體系內的一些利益相關者。

圖表:房地産行業有息負債比率(%)(平均值)

資料來源:億翰智庫下发

圖表:2018H1億翰智庫監測118家房企有息負債情况报告

注:由於H股和A股的有息負債名稱有異,什么都有有有房企的債券類有息負債均計入應付債券,票據類有息負債均歸入應付票據項,包括優先票據、中期票據等。有息負債中未將房企永續債計入。

資料來源:企業7天 報,億翰智庫

四、改預售制度為定金預售或按工程進度付款的可行性分析

我國商品房預售制度與美國、法國、德國等發達國家最大的區別在於付款方式 的不同。比如在美國,購房者簽訂預售合一并,預先交付一定比例的定金由開發商委託律師託管(一般是5%-10%),完成房屋所有權交割後開發商有有助于得到完整篇 款項,日本也是以類似的定金預售為主要的商品房預售方式 。在法國和新加坡,購房者均是按照工程進度分期付款。而在國內,開發商在與購房者簽訂預售合同之後就能得到完整篇 款項(在次要城市,這類預售資金置於政府部門、銀行等機構監管之下)。此外,國外的預售監管較為寬鬆,大多不处在預售許可的管理。而在國內開發商必須擁有相關的證書資質才可進行商品房預售。

之什么都有有有國內外預售制度或類預售制度处在較大差異的原应主要有三點:

第一,市場環境的不同,比如歐洲和日本等發達國家房地産市場較為心智心智心智心智心智心智性性开花结果期 图片 是什么是什么 ,存量市場佔據主導地位,因此 現房銷售是主要的商品房銷售方式 ,而預售僅作為輔助方式 ;

第二,法律環境的不同,歐美等雖然預售監管較為寬鬆,因此 均有詳細的法律法規約束開發商行為,銀行、律師事務所和擔保機構等第三方組織也在商品房預售過程中扮演“裁判”和“公信者”的重要角色;

第三,融資環境的不同,在國外的一些發達國家,企業融資規模較大、融資渠道較為多樣化,因此 對於預售資金的依賴性較小。而國內的房地産開發企業到位資金的主要來源還是以自籌資金、按揭貸款為主。

若要把國內預售制度調整為定金預售或按工程進度付款具有一定的可行性,其中的關鍵在於營造合適的市場、法律和融資環境為預售制度的調整奠定一定的基礎。

4.1針對市場環境——存量主導市場可試點推行定金預售或按工程進度付款

4.1.1城鎮化較低城市還需預售制度助力

對於一些城鎮化較低城市還需預售制度助力,首先,這類城市伴隨城鎮化的推進將衍生极少量居民的住房需求,将会貿然對預售制度進行改革會造成供給的大幅萎縮,不利於解決社會主要矛盾,還将会引致一些社會問題;其次,城鎮化較低城市還是以增量為主導的市場環境,若對預售制度進行改革,對開發商來説,進軍這類城市將會延長資金回籠波特率,為了除理将会會突然冒出的資金風險,開發商投資這類城市將會更加謹慎,這將對推進城鎮化將會産生不利影響。

當前,開發商現階段辦理預售許可證只有的手續有:營業執照及資質證書、國有土地使用證、房地産開發經營權證明、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、規劃總平面圖、建設項目施工合同、已完成基礎工程,投入開發建設的資金達到工程總投資25%以上的證明、前期物業服務合同、業主臨時公約、土地使用權、在建工程已經設置抵押的,應當提交抵押權人簽署的書面意見、測繪機構出具的預測繪報告。即使五證齊全並符合施工要求也只有一個月的時間才可進行商品房預售。

複雜的辦證程式本質上是讓預售制度更好的維護購房者的利益,當然可有有助于够適當壓縮預售證辦理的時間,提高辦證的波特率,這樣做于政府、企業、購房者均有利好:縮短預售證辦理時間不僅深度契合“放管服”改革精神,對於房地産這樣的資金密集型行業來説原应著回籠資金的週期也將隨之縮短,更好的實現快速週轉;因此 也可降低企業和政府的時間和制度性成本,提升市場波特率,讓市場更加市場化,一并,對滿足居民購房需求,提高城鎮化率算不算一定助益。當這類型城市的城鎮化率達到一定深度,並且城市建設更加完善時,可有有助于够適當將預售的標準提高。

4.1.2存量主導市場可試點推行定金預售或按工程進度付款

在非存量主導,因此 城市基本面相對較優的城市,可有有助于够採取漸進式做法。如現在開始拿的一些土地要採取現房銷售的方式 (當前什么都有有有城市已經出讓過此類型地塊);一并,為了除理開發商短期內幻影縮減供給,可有有助于够適當調整預售標準,如現在已有的土地,将会三年內不開工,那麼未來只有現房銷售。當然這些城市也可借鑒發達國家的經驗,採用所謂定金制,在項目的不一并間節點內,購房者支付不同比例的資金,而資金不直接支付給開發商,可有有助于够先支付給第三方機構,如銀行,律師事務所等等,待項目實現一定預售比例時有有助于從銀行處獲得貸款進行項目的工程建設,項目完工交房後再將購房者支付的預售資金轉移給開發商。

當這些城市進入到存量房主導的階段時,可有有助于够傚法國外發達國家的預售設計,改為定金預售或按工程進度付款。因為當城市進入存量主導市場時,表明該類城市城鎮化程度較高,預售制度對推動城鎮化影響較小。且這類城市新開工項目較少,改革預售制度後對開發商資金鏈衝擊有限。因此 對此類型的城市而言,可有有助于够試點推行定金制或按工程進度付款,並輔以健全的相應法律制度,待經驗心智心智心智心智心智心智性性开花结果期 图片 是什么是什么 後再逐步擴圍到一些城市。

預售制度雖有弊端,因此 其對房地産行業發展的推動作用不可忽視,什么都有有有全面退还 預售將對房地産企業、政府、購房者、金融體系等造成難以估量的損失,因此 因城市循序漸進的推行定金制或按工程進度付款具有一定可行性,並且具有一定利好:

第一、循序漸進式的推行可有有助于够給企業和市場留有足夠的反映時間,在預售制度作用不大的城市內推行定金制或按工程進度付款可有有助于够節省极少量人力物力;

第二、預售制度改革後,勢必會加速淘汰一些實力不佳的企業,有有助于行業集中度快速上升,更有利於政府的集中管控,優化社會資源的配置;

第三、利於把控項目品質,保障居民合法權益。

4.2針對法律環境——建立健全預售制度相關法律法規,強調合約精神

4.2.1借鑒美國公證託管制度,建立房地産安全交易制度

在房地産交易安全領域,對我國最具借鑒意義的當屬美國。第一,美國市場環境和國內類似,預售方式 佔據商品房銷售方式 的主導地位;第二,美國的公證託管制度作為預售制度中制度設計的重要一環,因其體系主體的簡潔明瞭、心智心智心智心智心智心智性性开花结果期 图片 是什么是什么 的制度設計和科學的操作,在世界範圍內産生了深遠的影響,併發揮了標桿作用,被一些國家地區當作設計相關制度的重要觀念來源和制度範本,比如日本的不動産交易保障體系跟生國台灣的成屋履約保障制度。

所謂公證託管制度也被稱為第三者保管賬戶,定義為利用完整篇 獨立的第三方臨時保存相關各類契據,遵循當事雙方的約定實現所有權清晰、他項權核查等目標,審核當事方理應支付的所有相應的稅費,在契約的所有要求實現之後,把錢款和契據一并發放至商業行為雙方的一類不動産轉移操作途徑。現今我國預售監管還等待的图片 在行政管理程度中的行為,相關部門應加強在強制履行合約保證和第三方託管體系等相關領域的法律制度建設,發揮律師事務所、銀行等第三方託管機構的“裁判”作用,提升第三方託管機構公信力。

4.2.2健全風險分擔制度和售後保障制度

無論是定金預售還是按工程進度付款,其根本是將開發商和購房者的利益捆綁,利益共用,風險共擔。在美國,開發商和購房者的定金、預售合同、分期付款額度算不算由雙方自由協商決定,政府部門不直接參與,與我國的預售資金主要由政府相關部門監管有很大區別。德國、法國、新加坡等國家購房者均是按工程進度支付相應比例的款項,該付款方式 較大幅度的降低預售資金風險,使得開發商和購房者的利益平衡達到合理狀態。而在我國,雖然預售資金也受到銀行、市建委、房管局等機構的監管,但“一房二賣”、“工程爛尾”等風險依舊处在,且購房者和銀行等監管機構承擔的風險較大。因此 效倣美國、日本、德國等國家的做法,健全風險分擔制度,將開發商利益與購房者、銀行、律師事務所等捆綁,能有效降低預售資金風險。

此外,法國和德國的售後保障制度算不算較大的借鑒意義。法國的相關法律法規對商品房開發商承擔的責任給出了詳細的規定,承攬商品房建築施工的單位也要對交付後的商品房承擔品質責任,包括品質不足和房屋建築工程不符合規定等,期限是一年內;對商品房的主體工程承擔擔保責任,主體工程包括房屋建材、墻體等等,期限是交付後十年內;對商品房的非主體工程也要承擔相應的擔保責任,期限是在商品房交付後的兩年內。而我國的開發商承擔相應的責任時間很短,並且規定也很籠統,多則7天 少則找不到售後保障。德國購房者在項目竣工後,支付10%的房款于專門的律師事務所,而律師事務所作為擔保機構保證交房後的5年內不突然冒出品質問題,将会突然冒出品質問題則把這筆擔保金還給購房者,将会擔保期限已到,並且在找不到發生法律糾紛的情况报告下,購房者應當將未支付的購房餘款支付給開發商,一并還應支付在此期間産生的利息。

4.3針對融資環境——堅持去杠桿主基調不動搖,適度放寬融資渠道

國外定金預售和按工程進度付款能有效推廣很大原应在於,國外開發商融資渠道多樣,對預售資金的依賴性較小。而國內現今的融資環境趨緊,特別是資管新規的出臺,房企貸款、發債等多元化融資渠道受到不同程度的影響。房地産開發企業到位資金中,自籌資金、定金及預收款和按揭貸款所佔比例依然較高,對預售資金的依賴性較大。2018年1-8年我國房地産開發企業到位資金為10.67萬億元,其中自籌資金為3.80萬億元,佔比32.76%;定金及預收款為3.54萬億元,佔比33.22%;個人按揭貸款為1.56萬億元,佔比14.63%.

圖表:2016-2018.8房地産開發企業累計到位資金組成

資料來源:億翰智庫下发

因此 ,若保留預售制度,改為定金預售或按工程進度付款,就必須拓寬現有房地産企業融資渠道,擴大融資規模,減小對預售資金的依賴。如增加權益資本,放鬆二級市場定增、IPO、配股等的限制;增加標準化融資産品品種(如標準化ABS産品),完善資産證券化立法和規則。

五、建立風險防控機制,防範預售潛在風險

房地産行業是典型的杠桿行業,從政府端、企業端、居民端,每個環節都離不開杠桿發展。商品房預售制度就給房企加杠桿提供了方式 ,1994年《城市房地産管理法》出臺,自此商品房預售制度建立,預售制已在國內實行20餘年,目前全國商品房供應中超過80%為預售的期房。通過商品房預售制度,房企可有有助于够在交房前就向購房者收取預付資金,這樣不僅可減輕房企的資金壓力,還利於房企快速回籠進入更多項目的建設,快速擴大規模,實現規模效應,有效抵禦風險。

圖表:全國商品房銷售中期房銷售佔比

資料來源:億翰智庫下发

什么都有有有機構将会研究者傾向於將行業內産生的一些問題完整篇 歸咎於預售制度,如房企拿地後,後期因為資金難以匹配導致項目無法順利進行(即項目爛尾),或為快速回籠資金,加快工程進度,致使項目品質欠佳,進而為購房者帶來利益損失或一些風險等等,但事實上,種種風險的産生與預售制度五种並無直接關係,但若把責任什么都有有有歸於預售制度也顯得過於片面,将会為了防範現存的一些風險而將預售制度全面退还 将会也達只有理想的效果。要防範風險就要找到風險發生的根源,風險發生的最根本原应在於事前不足良好的風險管控體系,找不到很好的進行風險識別。

為此,我們認為為防範一些風險的發生,可有有助于够採取一定方式 盡将会的將風險發生的概率和風險將帶來的損失降至最低。

5.1設立風險準備金共管賬戶,約束開發商行為

與預售資金監管制度類似,風險準備金共管賬戶即在拿地時,除了保證金之外,房企還需提取土地土讓金的20%或一些比例的資金設立資金賬戶,由政府監管,資金賬戶中的資金只有隨意使用,待房企實現項目完整篇 交房並且購房者對房屋滿意後,再將資金返還房企。

建立風險準備金共管賬戶有幾大好處:

1.房企在拿地時繳納風險準備金,可有有助于够增強房企風險意識,在拿地時更加謹慎,不會盲目搶奪土地。土地價格太高的話,只有繳納的風險準備金也會很可觀,将会項目最終難以順利開發(爛尾),房企損失的就不僅僅是繳納的土地購置費、利息成本等,還有很大一次要的風險準備金。将会房企為了做大規模,盲目的獲取高地價土地,即使在限價的情况报告下,房企能夠實現項目盈利,但若將風險準備金考慮在內,這其中的時間成本、資金的利息成本等等将会也會將項目的盈利拉低一定層次,因此 可有有助于够有有助于房企在土地投資上更加審慎。

2.提高資源利用波特率、規範市場秩序。政府的職能是維護房地産市場的正常秩序,實現資源的有效利用。在風險準備金約束下,開發商可有有助于够在拿地時就對項目的風險等有更深入的了解,防範項目爛尾風險的發生,提高資源利用波特率,除理資源的浪費;一并建立準備金共管賬戶可有有助于够有效約束開發商行為,除理突然冒出開發商盲目搶地,推高地價,衍生泡沫的情况报告突然冒出。

3.保障購房者的合理利益。風險準備金機制的处在可有有助于够有有助于開發商更加注重對工程品質的把控,降低為趕工期致使項目品質欠佳進而損害購房者利益的問題發生。

4.除理風險轉移和轉嫁。購房者支付的購房款很大次要來自於銀行的按揭貸款,将会項目突然冒出問題,自然什么都有有有問題便會直接轉嫁到銀行身上,這將增加銀行風險。建立風險準備金共管賬戶從最前端約束企業行為,除理後期項目突然冒出問題而造成風險的轉嫁。

5.2建立房企金融風險評估分級管理機制,因企施政

建立房企金融風險評估分級管理機制,根據房企的風險等級給予不同政策關注,當房企處於深度風險關注級別時提出風險警示。風險的産生很大原应在於找不到建立風險識別機制,一些問題産生的原应将会已经 在於項目預售環節,在土地投資時就應將将会産生風險的源頭進行遏制。國外什么都有有有國家,如英美、馬來西亞和印度等國算不算採用類似商品房預售制度,主要採用預售款按進度預付機制,即根據工程進度交付款項,待房屋完成交付時將餘款完整篇 交齊,或是採用第三方風險分擔機制等方式 ,對預售制度進行約束,在多重機制制約下,商品房預售的風險得到有效防範。

建立房企風險評估分級管理制度,根據風險等級對企業進行區別對待,當風險級別較低時,可有有助于够給予更多的政策支援,如融資上、投資上的傾斜;當風險級別較高時,就適當給予風險警示,或給予具體的政策限制,如一些類型的融資不再對其開放,一些類型的土地不再具有獲取資格。這樣一來,有利於加速房企之間的優勝劣汰,加快促進行業集中度的提升,形成穩定的市場格局,便於政府對地産行業的集中管控,一五种利於企業增強風險意識,更加穩健發展,改變通過負債撐起資産負債表的經營戰略。

(來源:億翰智庫)

(責任編輯:解芳璇)

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